Что необходимо знать при заключении сделки на рынке вторичного жилья

Многие выбирают вторичное жилье из-за его главного преимущества: не нужно ждать окончания строительства дома, а можно сразу заселяться в него. При покупке первичного жилья не исключается также риск возникновения у застройщика проблем, которые влекут негативные последствия для собственников жилья. Однако при покупке вторичного жилья порядок совершения сделки значительно усложняется. Далее предлагаем вам ознакомиться с порядком действий после того как вы выбрали подходящую квартиру.

Как сделать проверку квартиры перед покупкой? Проверяем юридическую чистоту сами.
Что необходимо знать при заключении сделки на рынке вторичного жилья
Многие выбирают вторичное жилье из-за его главного преимущества: не нужно ждать окончания строительства дома, а можно сразу заселяться в него. При покупке первичного жилья не исключается также риск возникновения у застройщика проблем, которые влекут негативные последствия для собственников жилья. Однако при покупке вторичного жилья порядок совершения сделки значительно усложняется. Далее предлагаем вам ознакомиться с порядком действий после того как вы выбрали подходящую квартиру.

  1. Проверка собственника объекта недвижимости
    Для того чтобы убедиться в законности сделки необходимо проверить документы, которые касаются собственника и самого жилого помещения. Данный шаг позволит убедиться, что данный владелец жилья имеет право им распоряжаться. В противном случае сделка будет признана недействительной, что повлечет для вас потерю финансовых средств.
    Собственник должен предоставить определенный перечень документов по вашей просьбе.
    1) Паспорт, водительские права или загранпаспорт. Чем больше документов вы будете иметь на руках, тем проще будет убедиться в правильности сведений от собственника квартиры. После чего необходимо провести проверку всех имеющихся документов. На сайте МВД можно проверить паспорт.
    2) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ дает сведения о достоверных характеристиках объекта недвижимости и о имеющихся на него правах. Данную выписку можно получить через МФЦ. Ее стоимость составляет около 200 рублей, а срок действия составляет месяц, после чего выписку следует заказать снова.
    До 15 июля 2016 года оформляли свидетельства о праве собственности, которые действительны до сих пор. Однако, все же рекомендуем получить выписку ЕГРН, поскольку в ней содержатся сведения о документе, который подтверждает право собственности на недвижимость.
    3) Договор купли-продажи, передачи (если жилье было приватизировано), дарения, ренты, долевого участия, решение суда, соглашение о разделе имущества, свидетельство о праве наследство или иные документы, которые подтверждают право собственности. При проверке данных, необходимо обратить внимание на дату вступления в силу договора ренты, свидетельства о праве наследство или решения суда. Чем они старше, тем меньше шансов, что найдется иной претендент на владение квартирой.
    4) Сведения о заключении или расторжении брака собственником жилья. Этот факт является важным, поскольку неназванные собственником муж или жена могут вскоре заявить права на владение квартирой. Необходимо ознакомиться с нотариально заверенным согласием второго супруга, даже если он не имеет прав собственности. Также нужно попросить для ознакомления брачный договор при его наличии.
    Если собственник утверждает, что он не состоял в браке на момент заключения сделки о покупке недвижимости, то не рекомендуем доверять его словам. В большинстве случаев сведения о семейном статусе указываются в договоре при совершении сделки о покупке жилья. Вы можете также проверить паспорт на наличие супругов или попросить заверенную нотариусом справку для подтверждения слов владельца недвижимости. Конечно, указанные документы не помогут полностью убедиться в достоверности информации о браке, однако способны доказать ваши права. В 2018 году было закреплено право нотариусов направлять запрос в органы ЗАГС документы о семейном положении, но в действительности не всегда предоставляются данные сведения.
    5) Чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и телефонной связи, вы можете попросить оплаченные счета.
    6) Вы вправе ознакомиться со справкой из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающую дееспособность продавца. Можно также договориться об освидетельствовании во время заключения сделки. В противном случае сделка с пожилым человеком или лицом, подверженным алкоголизму, наркомании может быть признана недействительной.
    Необходимо также проверить следующие данные:
    1) Данные обо всех собственниках и их возрасте можно найти в выписке из ЕГРН. Если обнаружен факт наличия несовершеннолетних собственников, то сделку необходимо провести с согласия органов опеки и попечительства.
    2) Проверьте факт наличия или отсутствия судимости у собственника жилья на сайтах судов разной инстанции. Это действие не позволит вам совершить сделку с мошенниками.
    3) Важно проверить данные о наличии или отсутствии долгов у собственника жилья на сайте Службы судебных приставов или Арбитражного суда. Там вы можете ознакомиться о несостоятельности собственника жилья. Данный шаг позволит обезопасить вас от того, что уже купленную квартиру могут забрать в счет долга кредитора.
  2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире
    4) Из домовой книги или из единого жилищного документа (ЕЖД) попросите справку, в которой будут указаны сведения о регистрации лиц. Это важно поскольку лица, имеющие регистрацию в том или ином жилом помещении, обладают правом в нем проживать, а для вас это будет нежелательно. Поэтому необходимо до совершения сделки обратиться в суд для оформления выписки всех лиц: отказавшихся от приватизации, несовершеннолетних и др. В противном случае сделку необходимо провести с согласия органов опеки и попечительства.
    Лицо, имеющее регистрации в квартире может предоставить нотариально заверенное заявление о том, что он обязуется выписаться в течение определенного периода времени после совершения сделки и выплатить штраф, в случае нарушения указанного срока.
  3. Техническая проверка объекта недвижимости
    Чтобы убедить себя в отсутствии несогласованных перестроек в квартире, попросите технический паспорт. Если имеется возможность узаконить перестройки, то это отличный повод попросить скидку стоимости у продавца. Однако, существуют ситуации, когда невозможно узаконить проведенные изменения. В данном случае последствия необходимо будет изменить за счет собственных средств.
    Поэтому перед заключением сделки важно проверить отсутствие незаконных перепланировок. Убедитесь, что несущие стены целы, кухню и санузлы не переносили и не расширяли, доступ ко всем кранам коммуникаций открыт. То далеко не весь перечень возможных изменений, которые могут быть запрещены законом. Если вы не хотите допустить каких-либо неприятностей по данному вопросу, то изучите данный вопрос отдельно относительно конкретного типа дома и квартиры.
    В управляющей компании вы можете получить сведения о запланированных мероприятиях по капитальному ремонту и, соответственно, о шумах, пыли, запахах краски и других неудобствах.
  4. Документы для заключения сделки
    Собственник должен вам предоставить следующий перечень документов:
    • паспорт;
    • выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана;
    • нотариально заверенное согласие супруга или супруги;
    • единый жилищный документ или выписка из домовой книги;
    • разрешение органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетние);
    • технический паспорт квартиры (если она ипотечная);
    • паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).
  5. Составление договора купли-продажи недвижимости
    При заключении сделки купли продажи существует два вида договоров: простой письменной формы и заверенной у нотариуса. Применяйте второй вид договора в том случае, если у объекта недвижимости имеется несколько собственников. Еще одним преимуществом договора, заверенного у нотариуса является то, что его быстрее зарегистрируют в МФЦ. Также учитывайте, что при заключении подобной сделки документ должен оформлять специалист. Необходимо в договоре указать следующую информацию:
    • сведения о продавце и покупателе.
    • Обязательно полная стоимость недвижимости. Не рекомендуем указывать меньшую сумму. Это обезопасит вас при возникновении проблем, в результате разрешения которых вы можете вернуть гораздо меньшую сумму денег, чем заплатили в действительности.
    • Адрес квартиры и её описание.
    • Права, обязанности и ответственность сторон.
    • Сроки освобождения жилплощади продавцом.
    • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и т.д.
  6. Получение денег
    Для передачи денежных средств от покупателя продавцу существует несколько способов, которые необходимо обсудить до заключения сделки.
    Аренда банковской ячейки является наиболее удобным способом, который позволит вам избежать дополнительных трат в размере от 0,1%-0,3% от всей суммы за пересчет и проверку денежных средств. Рекомендуем взять в аренду пару ячеек: в одну вы положить деньги, в другую – документы и расписку о получении всей суммы. В результате и покупатель, и продавец получат одновременно ключи от своих ячеек, и сделка будет совершена.
    Открытие специального счета – аккредитива. Для его открытия необходимо будет заплатить около 3000 рублей. К тому же у банка могут возникнуть вопросы об источнике денежных средств. Банк может даже приостановить операции по счету и возобновить их, если банка удовлетворит ваш ответ.
  7. Ключи от квартиры
    Заключительный и самый волнительный шаг, однако остается еще несколько действий. Необходимо подать документы о совершенной сделке в МФЦ, который регистрирует договор в течение 4-14 дней (исходя из его вида). В результате остается только проверить состояние квартиры. Оно должно соответствовать описанию в договоре. Если все в порядке, то вы стали собственником новой квартиры!
  1. Проверка собственника объекта недвижимости
    Для того чтобы убедиться в законности сделки необходимо проверить документы, которые касаются собственника и самого жилого помещения. Данный шаг позволит убедиться, что данный владелец жилья имеет право им распоряжаться. В противном случае сделка будет признана недействительной, что повлечет для вас потерю финансовых средств.
    Собственник должен предоставить определенный перечень документов по вашей просьбе.
    1) Паспорт, водительские права или загранпаспорт. Чем больше документов вы будете иметь на руках, тем проще будет убедиться в правильности сведений от собственника квартиры. После чего необходимо провести проверку всех имеющихся документов. На сайте МВД можно проверить паспорт.
    2) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Данный документ дает сведения о достоверных характеристиках объекта недвижимости и о имеющихся на него правах. Данную выписку можно получить через МФЦ. Ее стоимость составляет около 200 рублей, а срок действия составляет месяц, после чего выписку следует заказать снова.
    До 15 июля 2016 года оформляли свидетельства о праве собственности, которые действительны до сих пор. Однако, все же рекомендуем получить выписку ЕГРН, поскольку в ней содержатся сведения о документе, который подтверждает право собственности на недвижимость.
    3) Договор купли-продажи, передачи (если жилье было приватизировано), дарения, ренты, долевого участия, решение суда, соглашение о разделе имущества, свидетельство о праве наследство или иные документы, которые подтверждают право собственности. При проверке данных, необходимо обратить внимание на дату вступления в силу договора ренты, свидетельства о праве наследство или решения суда. Чем они старше, тем меньше шансов, что найдется иной претендент на владение квартирой.
    4) Сведения о заключении или расторжении брака собственником жилья. Этот факт является важным, поскольку неназванные собственником муж или жена могут вскоре заявить права на владение квартирой. Необходимо ознакомиться с нотариально заверенным согласием второго супруга, даже если он не имеет прав собственности. Также нужно попросить для ознакомления брачный договор при его наличии.
    Если собственник утверждает, что он не состоял в браке на момент заключения сделки о покупке недвижимости, то не рекомендуем доверять его словам. В большинстве случаев сведения о семейном статусе указываются в договоре при совершении сделки о покупке жилья. Вы можете также проверить паспорт на наличие супругов или попросить заверенную нотариусом справку для подтверждения слов владельца недвижимости. Конечно, указанные документы не помогут полностью убедиться в достоверности информации о браке, однако способны доказать ваши права. В 2018 году было закреплено право нотариусов направлять запрос в органы ЗАГС документы о семейном положении, но в действительности не всегда предоставляются данные сведения.
    5) Чтобы убедиться в отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и телефонной связи, вы можете попросить оплаченные счета.
    6) Вы вправе ознакомиться со справкой из психоневрологического диспансера (ПНД), подтверждающую дееспособность продавца. Можно также договориться об освидетельствовании во время заключения сделки. В противном случае сделка с пожилым человеком или лицом, подверженным алкоголизму, наркомании может быть признана недействительной.
    Необходимо также проверить следующие данные:
    1) Данные обо всех собственниках и их возрасте можно найти в выписке из ЕГРН. Если обнаружен факт наличия несовершеннолетних собственников, то сделку необходимо провести с согласия органов опеки и попечительства.
    2) Проверьте факт наличия или отсутствия судимости у собственника жилья на сайтах судов разной инстанции. Это действие не позволит вам совершить сделку с мошенниками.
    3) Важно проверить данные о наличии или отсутствии долгов у собственника жилья на сайте Службы судебных приставов или Арбитражного суда. Там вы можете ознакомиться о несостоятельности собственника жилья. Данный шаг позволит обезопасить вас от того, что уже купленную квартиру могут забрать в счет долга кредитора.
  2. Проверка тех, кто зарегистрирован в квартире
    4) Из домовой книги или из единого жилищного документа (ЕЖД) попросите справку, в которой будут указаны сведения о регистрации лиц. Это важно поскольку лица, имеющие регистрацию в том или ином жилом помещении, обладают правом в нем проживать, а для вас это будет нежелательно. Поэтому необходимо до совершения сделки обратиться в суд для оформления выписки всех лиц: отказавшихся от приватизации, несовершеннолетних и др. В противном случае сделку необходимо провести с согласия органов опеки и попечительства.
    Лицо, имеющее регистрации в квартире может предоставить нотариально заверенное заявление о том, что он обязуется выписаться в течение определенного периода времени после совершения сделки и выплатить штраф, в случае нарушения указанного срока.
  3. Техническая проверка объекта недвижимости
    Чтобы убедить себя в отсутствии несогласованных перестроек в квартире, попросите технический паспорт. Если имеется возможность узаконить перестройки, то это отличный повод попросить скидку стоимости у продавца. Однако, существуют ситуации, когда невозможно узаконить проведенные изменения. В данном случае последствия необходимо будет изменить за счет собственных средств.
    Поэтому перед заключением сделки важно проверить отсутствие незаконных перепланировок. Убедитесь, что несущие стены целы, кухню и санузлы не переносили и не расширяли, доступ ко всем кранам коммуникаций открыт. То далеко не весь перечень возможных изменений, которые могут быть запрещены законом. Если вы не хотите допустить каких-либо неприятностей по данному вопросу, то изучите данный вопрос отдельно относительно конкретного типа дома и квартиры.
    В управляющей компании вы можете получить сведения о запланированных мероприятиях по капитальному ремонту и, соответственно, о шумах, пыли, запахах краски и других неудобствах.
  4. Документы для заключения сделки
    Собственник должен вам предоставить следующий перечень документов:
    • паспорт;
    • выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана;
    • нотариально заверенное согласие супруга или супруги;
    • единый жилищный документ или выписка из домовой книги;
    • разрешение органов опеки (если в числе собственников есть несовершеннолетние);
    • технический паспорт квартиры (если она ипотечная);
    • паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).
  5. Составление договора купли-продажи недвижимости
    При заключении сделки купли продажи существует два вида договоров: простой письменной формы и заверенной у нотариуса. Применяйте второй вид договора в том случае, если у объекта недвижимости имеется несколько собственников. Еще одним преимуществом договора, заверенного у нотариуса является то, что его быстрее зарегистрируют в МФЦ. Также учитывайте, что при заключении подобной сделки документ должен оформлять специалист. Необходимо в договоре указать следующую информацию:
    • сведения о продавце и покупателе.
    • Обязательно полная стоимость недвижимости. Не рекомендуем указывать меньшую сумму. Это обезопасит вас при возникновении проблем, в результате разрешения которых вы можете вернуть гораздо меньшую сумму денег, чем заплатили в действительности.
    • Адрес квартиры и её описание.
    • Права, обязанности и ответственность сторон.
    • Сроки освобождения жилплощади продавцом.
    • Гарантия от продавца, что квартира не заложена, не куплена на материнский капитал и т.д.
  6. Получение денег
    Для передачи денежных средств от покупателя продавцу существует несколько способов, которые необходимо обсудить до заключения сделки.
    Аренда банковской ячейки является наиболее удобным способом, который позволит вам избежать дополнительных трат в размере от 0,1%-0,3% от всей суммы за пересчет и проверку денежных средств. Рекомендуем взять в аренду пару ячеек: в одну вы положить деньги, в другую – документы и расписку о получении всей суммы. В результате и покупатель, и продавец получат одновременно ключи от своих ячеек, и сделка будет совершена.
    Открытие специального счета – аккредитива. Для его открытия необходимо будет заплатить около 3000 рублей. К тому же у банка могут возникнуть вопросы об источнике денежных средств. Банк может даже приостановить операции по счету и возобновить их, если банка удовлетворит ваш ответ.
  7. Ключи от квартиры
    Заключительный и самый волнительный шаг, однако остается еще несколько действий. Необходимо подать документы о совершенной сделке в МФЦ, который регистрирует договор в течение 4-14 дней (исходя из его вида). В результате остается только проверить состояние квартиры. Оно должно соответствовать описанию в договоре. Если все в порядке, то вы стали собственником новой квартиры!